3月5日上午9時，十四屆全國人大四次會議在人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李強代表國務(wù)院向大會作政府工作報告。

政府工作報告提出，高質(zhì)量推進城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施。

“十五五”規(guī)劃建議提出，堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)為存量改造之后，城市更新成為各方競逐的賽道?！吨袊ㄔO(shè)報》援引有關(guān)機構(gòu)預(yù)測，2025年全國城市更新市場規(guī)模將突破8.6萬億元，2030年有望成為10萬億元級別的超級市場。

在此背景下，各地也紛紛提出城市更新目標，將城市更新作為今年重要的工作任務(wù)。

城市更新轉(zhuǎn)向

城市更新曾經(jīng)是推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域，近年來，城市更新行業(yè)的內(nèi)涵延伸，并催生了新的增長潛力。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹曾表示，城市更新是建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的重要抓手，蘊含巨大的投資消費潛力，是投資于物和投資于人的重要結(jié)合點。

2025年，我國城市更新工作取得明顯成效。據(jù)住建部統(tǒng)計，全國開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.6萬個，加裝電梯1.4萬部，改善了居住條件，惠及470多萬居民；打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里，提升了城市人居環(huán)境；建設(shè)改造地下管網(wǎng)15.6萬公里，增強了城市韌性。

中指研究院分析稱，2025年，我國首次將2000年前建成的老舊小區(qū)全面納入城市更新范疇，明確了老舊小區(qū)改造邊界，同時明確支持老舊住房自主更新、原拆原建。另一方面，要求老舊小區(qū)改造與完整社區(qū)建設(shè)深度綁定，聚焦“一老一小”，因地制宜配建養(yǎng)老、托育、停車、充電等配套，補齊公共服務(wù)短板。

高質(zhì)量推進城市更新，關(guān)鍵是要找準問題、有效解決問題。國家將堅持先體檢、后更新，以體檢找出的問題作為城市更新的重點，統(tǒng)籌實施好一系列民生工程、發(fā)展工程、安全工程。

從城市更新當(dāng)前聚焦的范疇來看，這已經(jīng)基本摒棄過去大拆大建的模式。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，城市更新強調(diào)高質(zhì)量，目的就是要告別過去大拆大建，房地產(chǎn)導(dǎo)向的“物的投入”，而轉(zhuǎn)向推動新型城鎮(zhèn)化、滿足居民美好人居的補短板行動，即以微改造和公共服務(wù)為導(dǎo)向的“人的投入”。

李宇嘉分析稱，從側(cè)重點講，過去重點在拆舊借新，房地產(chǎn)化，物質(zhì)投入，大城市主導(dǎo)?，F(xiàn)在重點在微改造，除了危房，公共短板缺失嚴重，必須要拆除，業(yè)主改造意愿強烈，且改造方案成熟、資金能平衡的，可以實施拆除；其他的都轉(zhuǎn)向微改造。另外，現(xiàn)在重視公共服務(wù)補短板、重視對人的投入；并強調(diào)大中小城鎮(zhèn)協(xié)同，更加重視縣域和鎮(zhèn)域在城鎮(zhèn)化過程中的作用，提高公共服務(wù)供給和對人口的承載能力。

各地如何干？

在高質(zhì)量提升城市更新的工作任務(wù)下，各地在城市更新領(lǐng)域鉚足了勁，持續(xù)加大對城市更新領(lǐng)域的投入。

今年以來，各地紛紛提出城市更新的目標。以北上廣深四座一線城市為例，北京、廣州今年已經(jīng)公布的投資額均超過1000億元，上海、深圳也通過政策加持，集中力量推進城市更新項目的進度。

根據(jù)北京發(fā)布的2026年第一批城市更新計劃項目清單。首批項目共計1321個，其中新實施項目745個，2025年結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建項目576個，2026年度第一批項目計劃投資1049.5億元。

北京首批城市更新計劃項目涵蓋既有建筑改造利用、老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)商圈和產(chǎn)業(yè)區(qū)更新、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新、城市功能完善與民生保障、城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、歷史文化保護與傳承等八大類型。

廣州則提出，2026年將圍繞“一村、兩基、三舊、四好、五創(chuàng)”，高質(zhì)量開展城市更新。推進白鵝潭等更新片區(qū)改造，集中力量攻堅城中村改造四大重點片區(qū)和專項借款項目，推動危舊房改造試點，一體推進“四好”建設(shè)，完成城市更新投資2200億元。深圳也在優(yōu)化政策，提高各參與方推進城市更新的動力。

3月1日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》，強化政府主動作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點堵點，積極穩(wěn)妥推進深圳城市更新項目加快實施，持續(xù)拉動房地產(chǎn)有效投資。

上海在2026年政府工作報告中提到，健全可持續(xù)的城市更新模式，完善城市更新專項規(guī)劃實施體系，加快城中村改造和舊住房成套改造，有序推進風(fēng)貌保護區(qū)域更新，推動老舊工業(yè)區(qū)、低效商辦樓宇、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造。

對于城市更新的高質(zhì)量推進，李宇嘉認為，規(guī)劃層面，要建立專項規(guī)劃、實施計劃、控制性詳細規(guī)劃、片區(qū)策劃等系統(tǒng)的規(guī)劃體系，一竿子插到底，保持規(guī)劃的權(quán)威性、可預(yù)見性，夯實改造的整體性，公共性。

與此同時，李宇嘉指出，應(yīng)該建立片區(qū)綜合改造的模式，不再是單個項目改造?！皬膯蝹€項目來看，很難實現(xiàn)資金平衡，只有從整個片區(qū)改造的角度，才能把片區(qū)的空間價值、土地價值提升，并覆蓋改造的成本。同時，才能從片區(qū)功能完善、公共設(shè)施補短板、城市界面提升的角度，把舊改以系統(tǒng)化的方式來推進，重點在于完善片區(qū)功能和公共服務(wù)短板，避免碎片化、房地產(chǎn)化?！?/p>

隨著城市更新行業(yè)的推進，未來相關(guān)企業(yè)可能迎來新的發(fā)展紅利。

中指研究院分析稱，北京、深圳、廣州等核心城市成為企業(yè)角逐的核心賽道，多家企業(yè)聚焦自身深耕區(qū)域，形成核心城市重點突破、區(qū)域資源深度整合的布局態(tài)勢。此外，城市更新還將為建筑型企業(yè)帶來發(fā)展紅利。城市更新項目涉及老舊小區(qū)改造、歷史街區(qū)活化、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級等多個復(fù)雜領(lǐng)域，對參與企業(yè)的施工能力、業(yè)務(wù)范圍、合規(guī)運營能力有著嚴格要求，建筑企業(yè)憑借自身多年積累的行業(yè)經(jīng)驗、開發(fā)資質(zhì)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)鏈整合能力，有望受益于這一紅利。